ImmoEST:
Vorsicht bei auflösenden Bedingungen iZm Grundstücksveräußerungen

Das BFG hat am 20.8.2025 (RV/5100793/2025) entschieden, dass die entrichtete ImmoESt trotz im Kaufvertrag festgehaltener auflösender Bedingung bei deren Eintritt nicht rückerstattet wird.

Eine Rückerstattung ist nur denkbar, wenn im ursprünglichen Kaufvertrag – und nicht erst in anderen Vereinbarungen – für den Fall des Eintritts der auflösenden Bedingung eine Rückabwicklung auf den Zeitpunkt des ursprünglichen Vertragsabschlusses vereinbart worden ist.

Fehlt es an einer derartigen Bestimmung im ursprünglichen Kaufvertrag, kann die angefallene ImmoESt nicht rückerstattet werden. Ob sich der VwGH dieser Ansicht anschließt, ist ebenso offen wie die Frage, ob überhaupt eine Revision eingelegt wird.

Die steuerliche Auswirkung unterscheidet sich somit für Belange der GreSt und der ImmoESt.

Es sollte deshalb auf jeden Fall bei Grundstücksveräußerungen, die unter dem Vorbehalt einer Genehmigung von dritter Seite als auflösende Bedingung abgeschlossen werden, bereits im ursprünglichen Kaufvertrag vereinbart werden, dass die Rückabwicklung auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurückwirkt.